La Burbuja inmobiliaria española se define como la burbuja supuestamente existente en los activos inmobiliarios, iniciada desde 1999 hasta la actualidad, producida por un período especulativo en la compra/venta de vivienda cuya formación ha sido fomentada por los bajos tipos de interés.
Desde finales de 2001, los precios de la vivienda en España se han disparado a raíz de la explosión de la burbuja tecnológica de las empresas puntocom, de la entrada del euro, la afluencia de la inmigración [cita requerida], los bajos tipos de interés y la demanda generacional de vivienda producida por la generación del Baby Boom.
Entre los años 2000 y 2005 el precio de la vivienda aumentó en torno a un 180% de su valor original a pesar de que se proyectaron en torno a unas 800.000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300.000 al año. Concretamente, según los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron 700.000 viviendas [1], en 2004 en torno a 500.000, en 2005, 800.000 [2] [3] y en 2006, 850.000 nuevas viviendas.
Sin embargo, no todas las obras visadas han acabado construyéndose. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda en la Web, sólo parte de las mismas se terminaron. [4]. 525.331 en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005. Un plazo realista entre que se expide el visado y se termina la vivienda podrían ser unos dos años.
Finalmente, se puede ver que solo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295.000 y en el 2005, unas 336.000 viviendas nuevas[5]. Parece ser por tanto que se estan acumulando viviendas nuevas por vender.
En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolución del Euribor, encareciendo por primera vez en los últimos cinco años el valor de las hipotecas, lo que está comenzando a dar lugar a una ralentización de las ventas de viviendas.
A pesar de este creciente descenso de la demanda, el acceso a la vivienda en España sigue teniendo muchos problemas por resolver que no afectan únicamente a los jóvenes, sino a todos los estratos de la población.
1992-1996 [editar]
Última gran burbuja inmobiliaria española. El precio de la vivienda bajó entre 1990 y 1993 un 1,7% nominal, un 15% teniendo en cuenta la inflación (IPC).
Diciembre de 1990
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 684,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 933,00€
IPC acumulado, base 1985: 136,50%
Diciembre de 1993
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 576,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 917,00€
IPC acumulado, base 1985: 159,20%
Variación
Precio real de la vivienda por metro cuadrado: -15,7%
Precio de la vivienda por metro cuadrado: -1,71%
IPC: +16,63%
Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A. entre los meses de diciembre de 1990 y 1993 el precio de la vivienda bajó nominalmente un 1,71%. Subiendo el IPC en este periodo un 16,63%.
Diciembre de 1996
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 560,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 1.002,00€
IPC acumulado, base 1985: 178,90%
Variación
Precio real de la vivienda por metro cuadrado: -18,1%
Precio de la vivienda por metro cuadrado: +7,39%
IPC: +31,06%
Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A. entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subió nominalmente un 7,39%. Subiendo el IPC en este periodo un 31,06%. Durando este retroceso de los precios de la vivienda 6 años.[6]
2003 [editar]
Octubre, la comisión europea confirma el riesgo de burbuja inmobiliaria
Noviembre, el BCE advierte de una corrección a la baja en los precios de la vivienda
2004 [editar]
Abril, el gobierno estrena un plan de choque, aunque se queda corto frente a las expectativas que había generado (había prometido 800.000 viviendas y cargar con impuestos las viviendas vacías y no cumplió ninguna de las dos cosas)
Septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid.
Octubre, la ministra María Antonia Trujillo frena la publicación de datos oficiales.
2005 [editar]
10 de junio, el Banco de España advierte en su informe de 2004 [7] que el precio de la vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%.
16 de junio, "The Economist" [8], quizás la más prestigiosa publicación económica del mundo [9] cifra la sobrevaloración de la vivienda en el mercado español en torno al 50% de su valor.
Octubre, Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI advierte una vez más de la situación del mercado inmobiliario español [10], manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega de la Medalla de Oro de la Generalidad de Cataluña a La Caixa, su preocupación ante las importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podría tener una corrección del precio de la vivienda en España.
En su boletín informativo económico de diciembre de 2005 [11] la OCDE incluye a España entre los países donde los precios de la vivienda están sobrevalorados.
Enero, un estudio de la Universidad Autónoma de Barcelona cifra la sobrevaloración de las viviendas en España en torno al 20%.
Marzo, Bruselas pide cautela en la concesión de hipotecas [12]. En España, Francia e Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situación de riesgo ante cambios ante la evolución de sus ingresos o los tipos de interés.
En abril se celebra una vez más el Salón inmobiliario en la Comunidad de Madrid. Según estimaciones del mismo 2005 es el año en el que mayor número de viviendas se visaron y se terminaron: más de 800.0000, el mayor número de la Unión Europea.
Abril. La Caixa, en su Informe Mensual nº290 [13], descarta que haya burbuja y vaticina una "desaceleración suave" del sector inmobiliario.
El Fondo Monetario Internacional advierte otra vez del elevado precio de la vivienda en su informe sobre "Perspectivas de la economía mundial Globalización e inflación" de abril de 2006 [14].
En Abril, el Euribor alcanza máximos de hace seis años situándose al 3,22%. Las previsiones apuntan a que en Abril de 2007 pueda situarse en torno al 3,75% - 4%. El Banco de España alerta de la utilización de hipotecas flexibles que permiten variar la amortización de las cuotas en función de los plazos.
Mayo, se convoca una gran manifestación espontánea a través de Internet [15] en las principales ciudades españoles reivindicando el derecho a una vivienda digna.
Junio, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 2,75%.
El Banco de España en su Boletín de Junio de 2006 [16] considera que la hipotesis más verosímil es la de una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Se desestiman por lo tanto la hipotesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La sobrevaloración se estima a un 29% a finales de 2004 (último dato utilizado en el estudio). En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el precio de la vivienda en España y una estimación de su nivel de equilibrio a largo plazo:
domingo, 22 de julio de 2007
Especulación Inmobiliaria
“Especulación” es un término con sentido peyorativo que describe la operación consistente en efectuar transacciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios en las variaciones de los precios. El economista José Manuel Naredo lo define de una forma mucho más clara y didáctica como el acto de “revender con beneficio” (NAREDO, J. M., 1998).
La especulación se ejerce en torno a la compra y venta de cualquier categoría de bienes: de consumo, primeras materias, títulos, valores, divisas, etc.… las únicas condiciones que se requieren para dar cabida a la especulación son que los precios de tales bienes presenten variaciones en el espacio y en el tiempo superiores al coste de las operaciones especulativas. Lo que viene a decir que la especulación puede ejercerse sobre cualquier objeto con el que podamos comerciar, siempre que lo vendamos a un precio superior al que lo compramos. La particularidad que hace cotizar estas mercancías siempre en alza es su carácter único, no se trata de mercancías que se puedan producir en serie, sino objetos con una especificidad única. En el caso que nos ocupa, los bienes inmobiliarios, las parcelas de suelo poseen características especificas, que las diferencian de otros tipos de mercancías que son producidas en serie, pues el suelo“(…) no puede ser trasladado, tiene una localización fija, lo que confiere privilegios monopolistas al propietario” (HARVEY, D. 1977, pp. 163-165).
La especificidad del suelo es una característica que comparte con otras mercancías objeto de especulación, como las obras de arte o las antigüedades. Sin embargo, el suelo, tiene a demás otras ventajas sobre el resto de mercancías, nadie puede prescindir de un espacio para vivir y producir, puede pasar mucho tiempo sin cambiar de manos, al ser algo permanente proporciona la oportunidad de almacenar riqueza (la inversión en ladrillo) y además “el suelo no requiere mantenimiento para conservar su potencial de uso” (HARVEY, D. 1977, p. 165).Podemos distinguir por importancia dos grandes tipos de especulación, la especulación financiera y la especulación con los inmuebles o especulación inmobiliaria. La primera consiste en la reventa de activos financieros de empresas (títulos, valores, divisas,…) y la segunda en la reventa de inmuebles tratadas ambas, aplicados al caso español, por José Manuel Naredo (NAREDO, J. M. 1998). Las transacciones financieras que se dan en las bolsas de todo el mundo son en gran parte operaciones especulativas, gran parte del VAB de los países más desarrollados proviene de actividades no productivas .Cuando la crisis y la inestabilidad alejan a los inversores de la bolsa, la especulación encuentra su mejor terreno en la compra-venta de inmuebles.Los capitales encuentran refugio en la edificación y el suelo, dado que los precios del suelo suelen tener una marcha bastante independiente del resto de la economía. Al volcar los capitales sobre la vivienda, se incrementa la demanda y por lo tanto el precio de la misma, así aquellos que han comprado provocando el aumento del precio se encuentran con que sus propiedades valen más que cuando las compraron. Han obtenido beneficio sin mediar producción. Esto se puede hacer de forma más o menos intencionada aprovechando su escasez (TAMAMES, R. 1996, p. 263). Si un comprador (un individuo o una empresa) tiene los suficientes recursos puede provocar una subida artificial de los precios de forma consciente e intencionada, al invertir gran cantidad de dinero en un espacio y un tiempo reducidos. De cualquier forma aunque otros especuladores no tengan este poder, se aprovechan del efecto de la subida de los precios de forma consciente para obtener un margen de beneficios.La especulación inmobiliaria se realiza en primer lugar en el suelo rustico, a través de su compra a bajo coste, recalificación y venta, con grandes rentabilidades para el especulador (FERNANDEZ DURAN, 2006)
La especulación con viviendas que provoca el elevado número de viviendas vacías, se tiende a producir en terrenos de elevado valor, bien en zonas estratégicamente céntricas o en ensanches dedicados a viviendas de lujo. En el primer caso la escasez de vivienda en el centro de las grandes ciudades puede hacer subir el precio del metro de suelo de forma casi ilimitada. En el segundo caso, el propietario se encuentra con las limitaciones del mercado de viviendas de lujo, que puede saturarse fácilmente como indica Capel, permaneciendo vacías largo tiempo a la espera de un comprador (CAPEL, H. 1983, p. 118). Cuando se dan grandes subidas del precio del suelo y la vivienda, de forma provocada o no, los suelos pueden pasar por muchas manos, cada una de las cuales obtiene su parte de ganancia especulativa. Cuando los precios del suelo se disparan, al ser tal la tasa de ganancia de estas inversiones, los propietarios tienen tendencia a no vender o vender solo a precios tales que no pueden pagar a menudo más que sociedades que compran con una finalidad superespeculactiva.Las dinámicas economicistas que se desarrollan en determinadas zonas de las ciudades modernas convierten estos elementos de reproducción (la vivienda) en medio de producción de plusvalías, perdiendo en ocasiones su utilidad original y dedicándose por completo a este nuevo uso.
El valor de cambio de estas mercancías acaba actuando de forma independiente a su valor de uso, de hecho “El espacio urbano, la ciudad toda, adquiere un valor de cambio, más importante y por encima de su valor de uso.”(CAPELL, H. 1983, pp. 20). Así el valor de uso, en ocasiones, no influye en el la finalidad que se le da a la mercancía como es el caso de las casas abandonadas o desocupadas por largos periodos de tiempo con fines especulativos. Sin embargo el valor de uso influye determinantemente en el proceso de gentrificación, siendo el factor de atracción fundamental para la invasión-sucesión de una zona por parte de los nuevos grupos sociales.
La especulación se ejerce en torno a la compra y venta de cualquier categoría de bienes: de consumo, primeras materias, títulos, valores, divisas, etc.… las únicas condiciones que se requieren para dar cabida a la especulación son que los precios de tales bienes presenten variaciones en el espacio y en el tiempo superiores al coste de las operaciones especulativas. Lo que viene a decir que la especulación puede ejercerse sobre cualquier objeto con el que podamos comerciar, siempre que lo vendamos a un precio superior al que lo compramos. La particularidad que hace cotizar estas mercancías siempre en alza es su carácter único, no se trata de mercancías que se puedan producir en serie, sino objetos con una especificidad única. En el caso que nos ocupa, los bienes inmobiliarios, las parcelas de suelo poseen características especificas, que las diferencian de otros tipos de mercancías que son producidas en serie, pues el suelo“(…) no puede ser trasladado, tiene una localización fija, lo que confiere privilegios monopolistas al propietario” (HARVEY, D. 1977, pp. 163-165).
La especificidad del suelo es una característica que comparte con otras mercancías objeto de especulación, como las obras de arte o las antigüedades. Sin embargo, el suelo, tiene a demás otras ventajas sobre el resto de mercancías, nadie puede prescindir de un espacio para vivir y producir, puede pasar mucho tiempo sin cambiar de manos, al ser algo permanente proporciona la oportunidad de almacenar riqueza (la inversión en ladrillo) y además “el suelo no requiere mantenimiento para conservar su potencial de uso” (HARVEY, D. 1977, p. 165).Podemos distinguir por importancia dos grandes tipos de especulación, la especulación financiera y la especulación con los inmuebles o especulación inmobiliaria. La primera consiste en la reventa de activos financieros de empresas (títulos, valores, divisas,…) y la segunda en la reventa de inmuebles tratadas ambas, aplicados al caso español, por José Manuel Naredo (NAREDO, J. M. 1998). Las transacciones financieras que se dan en las bolsas de todo el mundo son en gran parte operaciones especulativas, gran parte del VAB de los países más desarrollados proviene de actividades no productivas .Cuando la crisis y la inestabilidad alejan a los inversores de la bolsa, la especulación encuentra su mejor terreno en la compra-venta de inmuebles.Los capitales encuentran refugio en la edificación y el suelo, dado que los precios del suelo suelen tener una marcha bastante independiente del resto de la economía. Al volcar los capitales sobre la vivienda, se incrementa la demanda y por lo tanto el precio de la misma, así aquellos que han comprado provocando el aumento del precio se encuentran con que sus propiedades valen más que cuando las compraron. Han obtenido beneficio sin mediar producción. Esto se puede hacer de forma más o menos intencionada aprovechando su escasez (TAMAMES, R. 1996, p. 263). Si un comprador (un individuo o una empresa) tiene los suficientes recursos puede provocar una subida artificial de los precios de forma consciente e intencionada, al invertir gran cantidad de dinero en un espacio y un tiempo reducidos. De cualquier forma aunque otros especuladores no tengan este poder, se aprovechan del efecto de la subida de los precios de forma consciente para obtener un margen de beneficios.La especulación inmobiliaria se realiza en primer lugar en el suelo rustico, a través de su compra a bajo coste, recalificación y venta, con grandes rentabilidades para el especulador (FERNANDEZ DURAN, 2006)
La especulación con viviendas que provoca el elevado número de viviendas vacías, se tiende a producir en terrenos de elevado valor, bien en zonas estratégicamente céntricas o en ensanches dedicados a viviendas de lujo. En el primer caso la escasez de vivienda en el centro de las grandes ciudades puede hacer subir el precio del metro de suelo de forma casi ilimitada. En el segundo caso, el propietario se encuentra con las limitaciones del mercado de viviendas de lujo, que puede saturarse fácilmente como indica Capel, permaneciendo vacías largo tiempo a la espera de un comprador (CAPEL, H. 1983, p. 118). Cuando se dan grandes subidas del precio del suelo y la vivienda, de forma provocada o no, los suelos pueden pasar por muchas manos, cada una de las cuales obtiene su parte de ganancia especulativa. Cuando los precios del suelo se disparan, al ser tal la tasa de ganancia de estas inversiones, los propietarios tienen tendencia a no vender o vender solo a precios tales que no pueden pagar a menudo más que sociedades que compran con una finalidad superespeculactiva.Las dinámicas economicistas que se desarrollan en determinadas zonas de las ciudades modernas convierten estos elementos de reproducción (la vivienda) en medio de producción de plusvalías, perdiendo en ocasiones su utilidad original y dedicándose por completo a este nuevo uso.
El valor de cambio de estas mercancías acaba actuando de forma independiente a su valor de uso, de hecho “El espacio urbano, la ciudad toda, adquiere un valor de cambio, más importante y por encima de su valor de uso.”(CAPELL, H. 1983, pp. 20). Así el valor de uso, en ocasiones, no influye en el la finalidad que se le da a la mercancía como es el caso de las casas abandonadas o desocupadas por largos periodos de tiempo con fines especulativos. Sin embargo el valor de uso influye determinantemente en el proceso de gentrificación, siendo el factor de atracción fundamental para la invasión-sucesión de una zona por parte de los nuevos grupos sociales.
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