Burbuja Inmobiliaria

La Burbuja inmobiliaria española se define como la burbuja supuestamente existente en los activos inmobiliarios, iniciada desde 1999 hasta la actualidad, producida por un período especulativo en la compra/venta de vivienda cuya formación ha sido fomentada por los bajos tipos de interés.

Desde finales de 2001, los precios de la vivienda en España se han disparado a raíz de la explosión de la burbuja tecnológica de las empresas puntocom, de la entrada del euro, la afluencia de la inmigración [cita requerida], los bajos tipos de interés y la demanda generacional de vivienda producida por la generación del Baby Boom.
Entre los años 2000 y 2005 el precio de la vivienda aumentó en torno a un 180% de su valor original a pesar de que se proyectaron en torno a unas 800.000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300.000 al año. Concretamente, según los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron 700.000 viviendas [1], en 2004 en torno a 500.000, en 2005, 800.000 [2] [3] y en 2006, 850.000 nuevas viviendas.
Sin embargo, no todas las obras visadas han acabado construyéndose. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda en la Web, sólo parte de las mismas se terminaron. [4]. 525.331 en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005. Un plazo realista entre que se expide el visado y se termina la vivienda podrían ser unos dos años.
Finalmente, se puede ver que solo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295.000 y en el 2005, unas 336.000 viviendas nuevas[5]. Parece ser por tanto que se estan acumulando viviendas nuevas por vender.
En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolución del Euribor, encareciendo por primera vez en los últimos cinco años el valor de las hipotecas, lo que está comenzando a dar lugar a una ralentización de las ventas de viviendas.
A pesar de este creciente descenso de la demanda, el acceso a la vivienda en España sigue teniendo muchos problemas por resolver que no afectan únicamente a los jóvenes, sino a todos los estratos de la población.

1992-1996 [editar]
Última gran burbuja inmobiliaria española. El precio de la vivienda bajó entre 1990 y 1993 un 1,7% nominal, un 15% teniendo en cuenta la inflación (IPC).
Diciembre de 1990
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 684,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 933,00€
IPC acumulado, base 1985: 136,50%
Diciembre de 1993
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 576,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 917,00€
IPC acumulado, base 1985: 159,20%
Variación
Precio real de la vivienda por metro cuadrado: -15,7%
Precio de la vivienda por metro cuadrado: -1,71%
IPC: +16,63%
Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A. entre los meses de diciembre de 1990 y 1993 el precio de la vivienda bajó nominalmente un 1,71%. Subiendo el IPC en este periodo un 16,63%.
Diciembre de 1996
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 560,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 1.002,00€
IPC acumulado, base 1985: 178,90%
Variación
Precio real de la vivienda por metro cuadrado: -18,1%
Precio de la vivienda por metro cuadrado: +7,39%
IPC: +31,06%
Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A. entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subió nominalmente un 7,39%. Subiendo el IPC en este periodo un 31,06%. Durando este retroceso de los precios de la vivienda 6 años.[6]

2003 [editar]
Octubre, la comisión europea confirma el riesgo de burbuja inmobiliaria
Noviembre, el BCE advierte de una corrección a la baja en los precios de la vivienda

2004 [editar]
Abril, el gobierno estrena un plan de choque, aunque se queda corto frente a las expectativas que había generado (había prometido 800.000 viviendas y cargar con impuestos las viviendas vacías y no cumplió ninguna de las dos cosas)
Septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid.
Octubre, la ministra María Antonia Trujillo frena la publicación de datos oficiales.

2005 [editar]
10 de junio, el Banco de España advierte en su informe de 2004 [7] que el precio de la vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%.
16 de junio, "The Economist" [8], quizás la más prestigiosa publicación económica del mundo [9] cifra la sobrevaloración de la vivienda en el mercado español en torno al 50% de su valor.
Octubre, Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI advierte una vez más de la situación del mercado inmobiliario español [10], manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega de la Medalla de Oro de la Generalidad de Cataluña a La Caixa, su preocupación ante las importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podría tener una corrección del precio de la vivienda en España.
En su boletín informativo económico de diciembre de 2005 [11] la OCDE incluye a España entre los países donde los precios de la vivienda están sobrevalorados.


Enero, un estudio de la Universidad Autónoma de Barcelona cifra la sobrevaloración de las viviendas en España en torno al 20%.
Marzo, Bruselas pide cautela en la concesión de hipotecas [12]. En España, Francia e Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situación de riesgo ante cambios ante la evolución de sus ingresos o los tipos de interés.
En abril se celebra una vez más el Salón inmobiliario en la Comunidad de Madrid. Según estimaciones del mismo 2005 es el año en el que mayor número de viviendas se visaron y se terminaron: más de 800.0000, el mayor número de la Unión Europea.
Abril. La Caixa, en su Informe Mensual nº290 [13], descarta que haya burbuja y vaticina una "desaceleración suave" del sector inmobiliario.
El Fondo Monetario Internacional advierte otra vez del elevado precio de la vivienda en su informe sobre "Perspectivas de la economía mundial Globalización e inflación" de abril de 2006 [14].
En Abril, el Euribor alcanza máximos de hace seis años situándose al 3,22%. Las previsiones apuntan a que en Abril de 2007 pueda situarse en torno al 3,75% - 4%. El Banco de España alerta de la utilización de hipotecas flexibles que permiten variar la amortización de las cuotas en función de los plazos.
Mayo, se convoca una gran manifestación espontánea a través de Internet [15] en las principales ciudades españoles reivindicando el derecho a una vivienda digna.
Junio, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 2,75%.
El Banco de España en su Boletín de Junio de 2006 [16] considera que la hipotesis más verosímil es la de una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Se desestiman por lo tanto la hipotesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La sobrevaloración se estima a un 29% a finales de 2004 (último dato utilizado en el estudio). En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el precio de la vivienda en España y una estimación de su nivel de equilibrio a largo plazo: